Immobilien · Nahversorgung · Deutschland
ILG Immobilien-
Fonds Nr. 46
Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Beteiligung an einem seit vielen Jahren etablierten
Fachmarktzentrum in Warendorf im Münsterland. EDEKA fungiert als Generalmieter der wesentlichen Handelsflächen, die von MARKTKAUF und TOOM genutzt werden. Ergänzt wird der Standort durch ein McDONALD’S-Restaurant.
Werbung. Diese Darstellung dient ausschließlich der allgemeinen Information. Grundlage einer Anlageentscheidung sind der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt, das Basisinformationsblatt, etwaige Nachträge sowie die weiteren gesetzlich vorgeschriebenen
Anlegerinformationen.
20.000 €
Mindestbeteiligung
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5,00 % p.a.
prognostizierte Ausschüttung*
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monatlich
prognostizierter Ausschüttungsturnus
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171 %
Gesamtmittelrückfluss bis 2041**
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Die Investmentidee
Der ILG Immobilien-Fonds Nr. 46 investiert mittelbar in eine großflächige, nahversorgungsorientierte Handelsimmobilie in Warendorf im Münsterland.
Im Unterschied zu einer klassischen Projektentwicklung handelt es sich um einen bereits seit dem Jahr 2002 etablierten Standort. Die Nutzung durch Lebensmittelmarkt, Baumarkt und Gastronomie besteht seit vielen Jahren. |
Ein wesentlicher Schwerpunkt der Anlage liegt auf laufenden Mieteinnahmen aus einer bestehenden Immobilie sowie einem möglichen späteren Veräußerungserlös.
Zugleich handelt es sich um eine langfristige unternehmerische Beteiligung mit Immobilien-, Mieter-, Finanzierungs- und Veräußerungsrisiken. |
Warum nahversorgungsorientierte Handelsimmobilien?
Täglicher Bedarf
Lebensmittel und andere Güter des täglichen Bedarfs weisen eine vergleichsweise stetige Nachfragestruktur auf.
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Stationärer Handel
Lebensmittel- und Baumarktangebote sind teilweise weniger stark vom klassischen Onlinehandel betroffen als andere Einzelhandelssegmente.
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Indexierte Mieten
Die Mietverträge enthalten indexbasierte Wertsicherungsregelungen und können damit einen teilweisen Inflationsausgleich ermöglichen.
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Bestandsstandort
Das Fachmarktzentrum ist seit 2002 etabliert und damit kein neu zu entwickelnder Handelsstandort.
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Das Fachmarktzentrum befindet sich im westlichen Stadtgebiet von Warendorf unmittelbar an der Bundesstraße B64 / August-Wessing-Damm.
Die Immobilie wurde 2002 eröffnet. Nach Angaben der ILG ist die Mieter- und Nutzerstruktur seit Eröffnung weitgehend unverändert geblieben. |
Das Objekt ist Bestandteil einer bedeutenden Einzelhandelsagglomeration in Warendorf und Umgebung. Das ausgewiesene Einzugsgebiet umfasst rund 122.300 Einwohner.
Das durchschnittliche Mietniveau wird mit rund 12,11 € je m² und Monat angegeben. |
| Grundstücksfläche |
ca. 35.806 m² |
| Nutzfläche |
ca. 12.455 m² |
| Stellplätze |
ca. 436 |
| Jahresmiete |
1.810.404 € |
| Mietgewichtete Restlaufzeit |
ca. 10,5 Jahre zum 01.01.2027 |
Mieter und Nutzer
EDEKA
EDEKA fungiert als Generalmieter der wesentlichen Handelsflächen und steht für rund 91 % des Gesamtmietertrags.
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MARKTKAUF & TOOM
Auf den von EDEKA angemieteten Flächen werden ein MARKTKAUF-Lebensmittelvollsortimentsmarkt und ein TOOM Baumarkt betrieben.
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McDONALD’S
Das seit 2002 bestehende Restaurant befindet sich in einem separaten Solitärgebäude an der Ecklage zur B64.
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Mietverträge im Detail
| Merkmal |
EDEKA |
McDONALD’S |
| Mietfläche |
12.059 m² |
396 m² |
| Jahresmiete |
1.645.756 € |
164.648 € |
| Mietanteil |
ca. 91 % |
ca. 9 % |
| Restlaufzeit 01.01.2027 |
ca. 11 Jahre |
ca. 5 Jahre |
| Bonität lt. Fondsunterlagen |
gut |
sehr gut |
Der EDEKA-Mietvertrag wurde nach Angaben der ILG zuletzt im Januar 2026 vorzeitig bis zum 31.12.2037 verlängert. Beide Mietverträge enthalten Verlängerungsoptionen sowie indexbasierte Wertsicherungsregelungen.
Einzugsgebiet und Kaufkraft
Die Standortanalyse weist für das gesamte Marktgebiet 122.308 Einwohner aus.
Der durchschnittliche Kaufkraftindex beträgt 105,0 bei einem deutschen Durchschnittswert von 100. |
Für die Zonen 1 und 2 wird im periodischen Bedarf ein Nachfragevolumen von rund 313,1 Mio. € angegeben.
Im DIY-/Baumarktbereich beträgt das ausgewiesene Nachfragevolumen rund 102,0 Mio. €. |
| Zone |
Einwohner |
Kaufkraftindex |
| Zone 1 |
23.355 |
108,2 |
| Zone 2 |
63.194 |
106,1 |
| Zone 3 |
35.759 |
101,0 |
| Gesamt |
122.308 |
105,0 |
Beteiligungsstruktur
Beteiligung an der Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG.
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Die Fonds KG hält rund 89,9 % an der Beteiligungsobjekt Warendorf GmbH & Co. KG.
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Kaufpreis und unabhängiges Wertgutachten
29,33 Mio. €
zugrunde gelegter Immobilienwert
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29,80 Mio. €
Verkehrswert laut Gutachten zum 06.07.2026
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Der zugrunde gelegte Immobilienwert entspricht etwa dem 16,20-Fachen der Jahresnettomiete. Der Gutachterwert entspricht rund dem 16,46-Fachen.
Gesamtinvestition und Mittelverwendung
34,407 Mio. €
| Mittelverwendung |
Betrag |
Anteil |
| Anschaffungs- und objektbezogene Kosten |
29,778 Mio. € |
86,5 % |
| Fondsbezogene Kosten |
2,355 Mio. € |
6,8 % |
| Finanzierungskosten |
1,473 Mio. € |
4,3 % |
| Laufende Ausgaben |
0,191 Mio. € |
0,6 % |
| Liquiditätsreserve |
0,610 Mio. € |
1,8 % |
Finanzierung
19,412 Mio. €
Gesellschaftskapital
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0,971 Mio. €
Agio / Abwicklungsgebühr
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Die konsolidierte
Fremdkapitalquote beträgt rund
40,8 %. Die Finanzierung erfolgt vollständig in Euro.
15,60 Mio. €
nominales Darlehen
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Das Darlehen wird von der Sparkasse Münsterland Ost bereitgestellt. Die vierteljährliche Annuität wird in den Fondsunterlagen mit 138.450 € angegeben.
Nach Ablauf der vereinbarten Finanzierung besteht ein
Anschlussfinanzierungsrisiko. Die dann geltenden
Zinsen und
Kreditbedingungen stehen heute nicht fest.
Prognostizierte Ausschüttungen
5,00 % p.a.
Ab der geplanten Objektübernahme zum 01.01.2027 bis einschließlich 2041 werden grundsätzlich Ausschüttungen von 5,00 % p.a. bezogen auf das Eigenkapital ohne Ausgabeaufschlag prognostiziert.
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2026
3,00 % p.a.
zeitanteilig
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2027–2036
5,00 % p.a.
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2037
1,00 %
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2038–2041
5,00 % p.a.
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Die Ausschüttung soll monatlich erfolgen. Für 2037 berücksichtigt die Prognose höhere Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und Revitalisierung.
Beispielrechnung bei 100.000 € Beteiligung
| Zeichnungsbetrag |
100.000 € |
| zzgl. 5 % Agio |
5.000 € |
| Kapitaleinsatz |
105.000 € |
| Ausschüttungen 2027–2041 |
71.000 € |
| unterstellter Veräußerungsrückfluss 2041 |
100.045 € |
| Gesamtmittelrückfluss vor persönlichen Steuern |
171.045 € |
Wichtig: 171 % Gesamtmittelrückfluss sind keine
Rendite von 71 %. Die Rückflüsse umfassen Ausschüttungen, Kapitalrückzahlungen und den modellhaft angenommenen Veräußerungserlös.
Prognostizierter Verkauf Ende 2041
2,198 Mio. €
prognostizierte Jahresmiete 2041
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16,20-fach
Verkaufsfaktor Basisszenario
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35,60 Mio. €
modellhafter Verkaufspreis
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Der tatsächlich erzielbare Verkaufserlös kann erheblich von der Prognose abweichen. Wesentliche Einflussgrößen sind unter anderem Zinsniveau, Kapitalmarktumfeld, Vermietung, Mietentwicklung und Zustand der Immobilie.
Sensitivitätsanalyse bis Ende 2041
Für Negativ- und Positivszenario werden sowohl laufende Auszahlungen als auch der Veräußerungsrückfluss um jeweils 10 % gegenüber dem Basisszenario reduziert beziehungsweise erhöht. Stärkere positive wie negative Abweichungen bleiben möglich.
Steuerliche Aspekte und Vermögensnachfolge
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Laufende Einkünfte
Die Anleger erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gegebenenfalls Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Nach der bei Erstellung der Unterlagen geltenden Rechtslage kann ein Immobilienveräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen nach Ablauf der steuerlichen Haltefrist einkommensteuerfrei sein. |
Erbschaft und Schenkung
ca. 27 %
prognostizierter erbschaft- bzw. schenkungsteuerlicher Wert der Beteiligung zum 01.01.2027.
Für konkrete Nachfolge-, Schenkungs- oder Nießbrauchgestaltungen ist eine individuelle steuerliche Beratung erforderlich. |
Kosten der Beteiligung
| Ausgabeaufschlag |
bis zu 5,00 % |
| Initialkosten |
bis zu 9,67 % der Kommanditeinlage |
| Agio + Initialkosten |
max. 14,67 % der Kommanditeinlage |
| Verwaltungs-/Betriebskosten laut BIB |
Ø ca. 0,91 % p.a. des durchschnittlichen NAV |
| Laufende Vergütungen laut BIB |
insgesamt bis zu 1,16 % p.a. des durchschnittlichen NAV |
Zusätzlich sieht das Basisinformationsblatt unter bestimmten Voraussetzungen eine erfolgsabhängige Vergütung vor. Einzelheiten hierzu ergeben sich aus den aktuellen Verkaufsunterlagen.
ILG – Spezialist für Handelsimmobilien
Die ILG ist seit 1980 im Immobilienbereich tätig und hat sich insbesondere auf Handelsimmobilien spezialisiert.
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46
Publikumsfonds aufgelegt
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ca. 2,5 Mrd. €
verwaltetes Immobilienvermögen
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Nach Angaben der ILG umfasst das verwaltete Portfolio mehr als 900.000 m² Handelsflächen. Der Vermietungsstand habe in den vergangenen Jahren zwischen 97 % und 99 % gelegen.
Investment-Highlights
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Etablierter Standort
Seit 2002 als Handels- und Nahversorgungsstandort genutzt.
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EDEKA als Generalmieter
Rund 91 % des Mietertrags entfallen auf EDEKA.
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Langfristiger Mietvertrag
EDEKA-Vertrag zuletzt vorzeitig bis Ende 2037 verlängert.
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Externer Gutachterwert 29,80 Mio. € Verkehrswert gegenüber 29,33 Mio. € zugrunde gelegtem Immobilienwert.
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Monatliche Ausschüttung
Grundsätzlich 5,00 % p.a. ab 2027 prognostiziert.
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Hoher Eigenkapitalanteil Rund 59,2 % der Gesamtfinanzierung einschließlich Agio entfallen auf Eigenmittel.
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Vermögensnachfolge
Prognostizierter Erbschaft-/Schenkungsteuerwert von rund 27 %.
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Fondsdaten auf einen Blick
| Fondsgesellschaft |
Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG |
| Fondstyp |
Geschlossener inländischer Publikums-AIF |
| Kapitalverwaltungsgesellschaft |
ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH |
| Investitionsobjekt |
Fachmarktzentrum Warendorf im Münsterland |
| Fondswährung |
Euro |
| Mindestbeteiligung |
20.000 € |
| Weitere Zeichnungsbeträge |
durch 1.000 € teilbar |
| Ausgabeaufschlag |
bis zu 5,00 % |
| Grundlaufzeit |
bis 31.12.2047 |
| Wirtschaftliche Prognose |
Objektverkauf Ende 2041 unterstellt |
| Gesamtrisikoindikator |
6 von 7 |
| Einkunftsart |
Vermietung und Verpachtung; ggf. Kapitalvermögen |
Wichtig zur Laufzeit
Die Prognoserechnung unterstellt einen möglichen Verkauf des Objekts Ende
2041. Die rechtliche Grundlaufzeit des
Fonds endet dagegen grundsätzlich erst am
31.12.2047.
- langfristig investieren können.
- unternehmerische Risiken tragen können.
- Erfahrungen beziehungsweise Kenntnisse mit Kapitalanlagen besitzen.
- keinen kurzfristigen Liquiditätsbedarf haben.
- die Beteiligung als Beimischung eines diversifizierten Vermögens verstehen.
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- eine garantierte Verzinsung erwarten.
- einen feststehenden Rückzahlungsbetrag benötigen.
- kurzfristig über das Kapital verfügen müssen.
- einen Kapitalverlust wirtschaftlich nicht tragen können.
- die Beteiligung über Kredit finanzieren möchten.
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Wesentliche Risiken
Objektkonzentration Der wirtschaftliche Erfolg hängt wesentlich von einem einzelnen Fachmarktzentrum ab.
Mieterkonzentration
Rund 91 % des Mietertrags entfallen auf EDEKA.
Anschlussvermietung Die heutigen Mietverträge reichen nicht über die gesamte Fondslaufzeit.
Fremdfinanzierung Fremdkapital kann positive wie negative Entwicklungen verstärken.
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Anschlussfinanzierung Die Konditionen nach Ende der heutigen Zinsbindung stehen nicht fest.
Immobilienwert und Verkauf
Der tatsächliche spätere Verkaufspreis kann erheblich von der Prognose abweichen.
Fungibilität Für geschlossene Fondsanteile besteht kein regulierter liquider Börsenmarkt.
Steuer- und Rechtsrisiken Gesetzgebung und steuerliche Behandlung können sich während der langen Fondslaufzeit verändern.
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Kapitalverlustrisiko: Bei ungünstigem Verlauf kann das eingesetzte Kapital einschließlich
Ausgabeaufschlag teilweise oder vollständig verloren gehen.
Hinweis zum Stand der Unterlagen
Verkaufsprospekt und Basisinformationsblatt stammen aus Juni 2026. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung war das konkrete
Anlageobjekt noch nicht abschließend bestimmt.
Die spätere
Fondsbroschüre vom September 2026 stellt dagegen das
Fachmarktzentrum Warendorf als konkrete
Fondsimmobilie vor. Für die Anlageentscheidung ist der vollständige aktuelle Stand der rechtlich maßgeblichen Verkaufsunterlagen einschließlich etwaiger Nachträge maßgeblich.
ILG Immobilien-
Fonds Nr. 46 zusammengefasst
| Der Fonds verbindet eine langfristige Immobilienbeteiligung mit einem bereits seit 2002 etablierten Handelsstandort, EDEKA als Generalmieter und laufenden prognostizierten Ausschüttungen. |
Dem stehen lange Kapitalbindung, Konzentration auf ein Objekt und einen Hauptmieter, Fremdfinanzierungs- und Anschlussfinanzierungsrisiken sowie Immobilienwert- und Veräußerungsrisiken gegenüber. |
Wichtige Hinweise Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF und damit um eine langfristige unternehmerische Beteiligung. Prognosen sind kein verlässlicher
Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Ausschüttungen, Kapitalrückzahlungen und Veräußerungserlöse sind nicht garantiert.
Es besteht das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Verlustes des eingesetzten Kapitals. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des einzelnen
Anlegers ab und kann künftigen Änderungen unterliegen.
Maßgeblich für eine Anlageentscheidung sind ausschließlich der aktuelle Verkaufsprospekt, das Basisinformationsblatt, etwaige Nachträge, die Anlagebedingungen sowie die weiteren gesetzlich vorgeschriebenen
Anlegerinformationen.
Informationsstand: Oktober 2026 * Für das Jahr 2037 wird abweichend eine Ausschüttung von 1,00 % prognostiziert.
** Basisszenario der ILG bis Ende 2041, vor persönlichen
Steuern, bezogen auf den Zeichnungsbetrag ohne
Ausgabeaufschlag.
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