SUCHE STARTEN

Beteiligung	TSO-DNL Active Property, Limited Partnership (LP)
Emittent	TSO
Kategorie	USA
Agio	5.00 %
Währung	USD
Status	platziert
Ausschüttung z. B. 2028	k. A.
Verfügbar seit	07. November 2014 + Nachtrag 1 und 2 (Letzter vom 04.05.2016)
Substanzquote	81,45%
Fremdkapitalquote	0%
Einkunftsart	Besteuerung im Ausland / Progressionsvorbehalt in Deutschland

Natürlich können Sie uns auch gerne telefonisch unter der Rufnummer 0800 / 0 840840 erreichen

Anrede*

Herr Frau

Vorname*

Nachname*

Strasse

PLZ

Ort

Land

Telefon*

Email*

Text:

Rückrufbitte

Wunschzeit?

Versandart

per Mail

per Post

Hier mit akzeptiere ich AGB / Nutzungsbdingungen, die Datenschutzerklärung und den Haftungsausschluss.

*Plichtfelder

Alle Dokumente zum Fonds finden Sie hier

• TSO-DNL Active Property, LP - eine aktuell mehrfach ausgezeichnete Vermögensanlage
• Investition in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA
• Planrenditen von 15–25% p.a.
• TSO hat seit Bestehen bei keinem Investment Verluste erzielt
• Durchschnittlicher Ertrag von 24,3% p.a. bei durchschnittlich 5 Jahren Haltedauer
• Bisherige Angebote von TSO-DNL in Deutschland schütten prospektgemäß 8% p.a. aus
• Für das Fremdkapital auf Objektebene wird von TSO bzw. deren Präsident Mr. A. Boyd Simpson persönlich gebürgt
• Vorzugsauszahlung von 8,00% p.a.
• Mindestbeteiligung: 15.000 USD zzgl. 5% Agio

Quelle: kmi

Nach dem bereits im Juni 2014 der TSO-DNL Fund IV, LP vorzeitig mit USD 125 Mio. ausplatziert wurde, hat das Warten nun ein Ende, denn TSO-DNL präsentiert aktuell mit dem TSO-DNL Active Property, LP das erste Angebot unter den neuen Regulierungsrichtlinien.

Als besonderen Anreiz für einen starken Vertriebsstart und als „Trostpflaster“ für die vielen Investoren, die wegen Überzeichnung nicht mehr im TSO-DNL Fund IV, LP aufgenommen wurden, bietet TSO allen Investoren am TSO-DNL Active Property, LP einen einmaligen Sonderbonus. Anleger, die in den ersten 90 Tagen nach Veröffentlichung Anteile am TSO-DNL Active Property, LP zeichnen, erhalten einen Frühzeichnerbonus von 4,0%  auf das investierte Kapital. Dieser Bonus wird ausschließlich aus erwirtschafteten Erträgen und Gewinnen gezahlt.

Von November 2006 bis April 2014 wurden von TSO Europe Funds, Inc. vier geschlossene Immobilienfonds (TSO-DNL Fund I, II, III und IV LP) mit einem Eigenkapital von ca. USD 200 Millionen aufgelegt und im deutschen Markt durch die DNL Real Invest AG Düsseldorf platziert. Diese Fonds schütten bisher prospektgemäß 8,0% p.a. aus erwirtschafteten Erträgen aus. Erste Objektverkäufe haben stattgefunden – die Anleger haben hierauf ihr investiertes Kapital zuzüglich zweistelliger Renditen von TSO Europe Funds, Inc. ausgezahlt bekommen.

Der Name „Active Property“ ist Programm, denn bei diesem Angebot handelt es sich um eine aktiv operierende Investmentgesellschaft, die ausschließlich in sehr gute Gewerbeimmobilien mit hohen Leerständen an erstklassigen Standorten investieren wird. Die Immobilien werden durch Ausbaumaßnahmen und Mieteroptimierung weiterentwickelt.

Alle diese Tätigkeiten werden ausschließlich von der Investmentgesellschaft durchgeführt. Da diese Art des Investments und der Objektentwicklung seit Firmengründung im Jahr 1988 die Kernkompetenz von TSO darstellt, bedarf es weder einer internen Neuorientierung bei TSO noch entstehen zusätzliche Kosten. Zahlreiche deutsche Analysehäuser testieren TSO ein sehr erfahrenes Management mit aktiver Projektbetreuung und der nötigen Kompetenz, unterbewertete Immobilien zu identifizieren und diese in kürzester Zeit auf Kurs zu bringen (siehe KMI-Report Nr. 13 vom 28.3.2014). Für deutsche Anleger bedeutet dies ein chancenreiches Investment mit kurzer Anlagedauer.

Die Gesellschaft beabsichtigt mindestens drei in Memphis (Tennessee), Greensboro (North Carolina) und Jacksonville (Florida) gelegene Immobilienprojekte zu realisieren. Bei ausreichender Kapitalisierung sollen weitere Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften auf Ebene der Objektgesellschaften erworben werden. Da zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht alle Immobilienvorhaben feststehen und es zusätzlich geplant ist, weitere Immobilienvorhaben umzusetzen, handelt es sich um einen sogenannten „Semi-Blind-Pool“. Insgesamt sollen 125.000.000 USD eingeworben werden.

Das vorliegende Angebot ermöglicht Anlegern die direkte Beteiligung als Limited Partner an der TSO-DNL Active Property, LP.

Die Anlagestrategie der Beteiligungsgesellschaft sieht Investitionen über Tochterunternehmen in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA vor. Nach dem Erwerb der Immobilien werden hierauf teilweise vollständig neue Anlagen errichtet; teilweise werden aus diesen Immobilien bereits Erträge erzielt, die jedoch durch bauliche Maßnahmen, Sanierungen oder Entwicklungsmaßnahmen an den Objekten deutlich gesteigert werden sollen. Die Gesellschaft beabsichtigt mindestens drei in Memphis (Tennessee), Greensboro (North Carolina) und Jacksonville (Florida) gelegene Immobilienprojekte zu realisieren. Bei ausreichender Kapitalisierung sollen weitere Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften auf Ebene der Objektgesellschaften erworben werden. Bei den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht feststehenden, zusätzlich geplanten Immobilienvorhaben handelt es sich um einen sogenannten "Blind Pool".

Die geplante Laufzeit beträgt ca. 10 Jahre bis zum 1. Januar 2025. Der General Partner hat das Recht die Laufzeit um zwei zusätzliche Perioden von jeweils einem Jahr zu verlängern (bis 1. Januar 2026 bzw. 1. Januar 2027).

Die Vereinigten Staaten von Amerika sind nach wie vor die größte Volkswirtschaft der Welt. Rund ein Fünftel des jährlichen Welteinkommens wird in den USA erwirtschaftet. Flächenmäßig sind die USA, nach Russland und Canada, mit ca. 9,6 Mio. km² der drittgrößte Staat der Welt (Quelle: www.cia.gov). Damit entspricht die Größe der USA etwa dem 27-fachen der Bundesrepublik Deutschland. Die Bevölkerungsanzahl der USA liegt, nach China und Indien, auf Platz 3. Entscheidender Faktor ist jedoch die Leistungsfähigkeit pro Arbeitnehmer. Setzt man die Bevölkerungsanzahl in Relation zum Bruttoinlandsprodukt, wird die enorme Produktivität der amerikanischen Volkswirtschaft deutlich. TSO-DNL Active Property, LP wird ausschließlich im wirtschafts- und finanzstarken Südosten der USA zu investieren. Fokus liegt hier vor allem auf den Bundesstaaten Georgia, Florida, Tennessee, South Carolina, North Carolina und Virginia. Der Südosten der USA ist im nationalen Durchschnitt seit Jahren die Region mit den höchsten Wachstumsraten. Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche Entwicklung als auch für das Bevölkerungswachstum. Selbst in der jüngsten weltweiten Krise verzeichnete die Region zahlreiche Unternehmensneugründungen und eine stetige Zunahme an Arbeitsplätzen. Seit Jahren finden sich viele Bundestaaten aus dem Südosten in den Top 10 von CNBC?s "America?s Top Staates for Business". In 2014 belegte Georgia Platz 1, North Carolina Platz 5 und Virgina Platz 8. Der Südosten gilt als Ballungsraum für Unternehmen aus den Bereichen Technologie und Produktion. Viele hochqualifizierte Fachkräfte sowie niedrige Arbeits-und Betriebskosten, trotz hoher Löhne, locken Unternehmen in den Südosten. Dort genießen sie Steuervorteile und profitieren von einer ausgezeichneten Infrastruktur. Von Atlanta aus erreicht man innerhalb von zwei Flugstunden rund 80% der amerikanischen Bevölkerung. Mit dem LKW ist dies in zwei Tagen möglich. Atlantas Flughafen ist der größte der Welt und zwei der wichtigsten Häfen der USA liegen im Südosten. Deshalb hat sich die Region zum Zentrum der US-Automobilindustrie entwickelt. VW produziert in Chattanooga, BMW in Spartanburg, Daimler Benz in Alabama und KIA Motors seit 2009 vor den Toren Atlantas. Auch Porsche, Siemens, Wacker Chemie und viele mittelständische deutsche Unternehmen haben genauso wie namhafte japanische Hersteller im Südosten der USA Niederlassungen.

Zum Zwecke der Risikominimierung beabsichtigt die Beteiligungsgesellschaft, die geplanten Immobilien nicht direkt, sondern mittelbar durch die unten aufgeführten Objektgesellschaften zu erwerben. Hierzu wird die Beteiligungsgesellschaft Mehrheitsbeteiligungen an wenigstens drei Tochterunternehmen (Anlageobjekte der 1. Ebene) halten. Diese Tochterunternehmen werden wiederum Mehrheitsbeteiligungen an Objektgesellschaften (Anlageobjekte der 2. Ebene) halten. Die Objektgesellschaften werden Mehrheitsbeteiligungen an den Immobilien (Anlageobjekte der 3. Ebene) erwerben. Die Beteiligungsgesellschaft kann sich an mehreren Tochterunternehmen und jedes Tochterunternehmen kann sich an mehreren Objektgesellschaften beteiligen. Die Objektgesellschaften werden hingegen nur jeweils eine Immobilie halten; sie stehen erst nach Verkauf der Immobilie wieder für ein neues Immobilienvorhaben zur Verfügung. Tochterunternehmen TSO AP Industrial, LP - Objektgesellschaft: TSO New Memphis, LP - Gesamtkosten: USD 12.250.947 (Kaufpreis inkl. Entwicklungs- und sonstige Kosten) - Immobilie: East Point Business Center, Memphis, Tennessee (Typ: Business Center) - Vermietungsstand 58% - Mietfläche 26.708 qm - Grundstücksfläche 97.084 qm Tochterunternehmen TSO AP Office, LP - Objektgesellschaft: TSO New Greensboro, LP - Gesamtkosten: USD 13.201.331 (Kaufpreis inkl. Entwicklungs- und sonstige Kosten) - Immobilie: 301 North Elm Office Tower, Greensboro, North Carolina (Typ: Bürogebäude) - Vermietungsstand 54% - Mietfläche 13.099 qm - Grundstücksfläche 3.278 qm Tochterunternehmen TSO AP Storage, LP - Objektgesellschaft: TSO Jacksonville Self-Storage, LP - Gesamtkosten: USD 6.514.551 (Kaufpreis inkl. Entwicklungs- und sonstige Kosten) - Immobilie: Jacksonville Self-Storage Development Site, Florida (Typ: Self-Storage / Lager) - Vermietungsstand: 0% - Mietfläche: 8.083 qm - Grundstücksfläche: 7.284 qm Neben den drei vorstehend genannten Immobilien in Memphis, Tennesssee, Greensboro, North Carolina und Jacksonville, Florida wird die Beteiligungsgesellschaft bei ausreichender Kapitalisierung weitere Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften auf Ebene der Objektgesellschaften erwerben. Eine Diversifizierung wird in einem angemessenem Ausmaß bereits durch den Erwerb der drei Immobilien erzielt und durch den Erwerb weiterer Immobilien weiter erhöht. Bei den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht feststehenden, zusätzlich geplanten Immobilienvorhaben handelt es sich um einen sogenannten "Blind Pool". Gleichwohl stellt der Gesellschaftsvertrag mit seinen spezifischen Investitionsanforderungen sicher, dass zukünftige Investitionen in einem präzise formulierten Rahmen stattfinden. Investitionen in Hotels, Beherbergungseinrichtungen oder Wohnimmobilien für den Verkauf sind ausgeschlossen. Hintergrund hierfür sind spezifische Risiken, die mit derartigen Investments verbunden sind und von denen TSO die Investoren der Beteiligungsgesellschaft abschirmt. Die Anlagestrategie für die Beteiligungsgesellschaften zielt auf eine kurz- bis mittelfristige Entwicklungs- und Haltedauer ab. Zu welchem Zeitpunkt Immobilienverkäufe sinnvoll sind, hängt dabei von der jeweiligen Marktphase ab und kann nicht anhand statischer Planungszeitpunkte prognostiziert werden.

Gemäß dem Investitions- und Finanzierungskonzept der Beteiligungsgesellschaft sollen in den Erwerb der bereits geplanten Immobilien insgesamt USD 12.786.732 Eigenkapital investiert werden. Mindestens weitere USD 89.838.269 Eigenkapital sollen eingeworben werden und für zukünftige Immobilieninvestitionen zur Verfügung stehen. Aus dem von den Limited Partner eingeworbenen Kapital werden darüber hinaus die Nebenkosten in Höhe von 13,9% sowie die Liquiditätsreserve gezahlt. Die angestrebte Fremdkapitalquote zur Finanzierung der geplanten Immobilienvorhaben beträgt 60%. Fremdkapital wird auf der Ebene der Objektgesellschaften aufgenommen, wodurch sich das Finanzierungsrisiko der Beteiligungsgesellschaft auf das in die Tochterunternehmen eingebrachte Eigenkapital beschränkt.

Die Erträge aus der amerikanischen Immobilie werden, wenn es sich bei der Beteiligungsgesellschaft um eine Limited Partnership handelt, nicht bei der Gesellschaft, sondern als anteilige Einkünfte der einzelnen Gesellschafter besteuert, da die Limited Partnership für die Besteuerung aus US-Quellen als sogenannte transparente Personengesellschaft behandelt wird. In den USA besteht ein Wahlrecht zwischen der sogenannten Bruttobesteuerung und der Nettobesteuerung. Da die Bruttobesteuerung aber den Nachteil hat, dass Abschreibungen, Schuldzinsen und Grundsteuern für den Investor nicht absetzungsfähig sind, wird TSO-DNL Active Property, LP durch ihren steuerlichen Berater für alle Gesellschafter zur Nettobesteuerung optieren. Durch diese Wahl werden auch spätere Veräußerungsgewinne aus den Objektgesellschaften den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und in den USA versteuert. Mit Unterzeichnung der Zeichnungsvereinbarung (Subscription Agreement) verpflichtet sich der Investor der Wahl zur Nettobesteuerung zuzustimmen. Für das Jahr 2014 gilt ein Freibetrag von USD 3.950, dieser wird jährlich gemäß dem Inflationsindex angepasst. Über den Freibetrag hinaus gehende Beträge werden bis USD 9.075 mit 10% versteuert. Weitere Informationen können dem Prospekt entnommen werden. Nachdem das DBA Deutschland-USA das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen den USA zuweist, bleiben diese Einkünfte in Deutschland steuerfrei, sie unterliegen jedoch dem sogenannten "Progressionsvorbehalt". Das bedeutet, dass die in den USA erzielten Einkünfte bei der Ermittlung des auf die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte des Anlegers anzuwendenden Steuersatzes berücksichtigt werden. Dies führt zu einer Steigerung des Einkommensteuersatzes auf die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte des Anlegers. Für Zwecke des Progressionsvorbehaltes sind die Einkünfte nach deutschen Einkünfteermittlungsvorschriften zu ermitteln. Anleger erzielen plangemäß überwiegend Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung und Veräußerung gewerblicher Immobilien.

Einzahlung Die Mindestbeteiligung beträgt USD 15.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Beteiligungen müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. Der Gesamtbetrag ist 14 Tage nach Annahme des Zeichnungsangebots durch den General Partner auf das Konto des Treuhänders zu zahlen. Ausschüttung Anleger, die ihre Vermögensanlage innerhalb von neunzig Tagen nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes gezeichnet und ihre Bareinlage zzgl. Agio in dieser Zeit voll erbracht haben erhalten einen einmaligen Frühzeichnerbonus in Höhe von 4%. Während der Bewirtschaftungsphase der Beteiligungsgesellschaft haben die Anleger Anrecht auf eine Vorzugsausschüttung von 8% p.a. auf ihren Kapitalanteil soweit dies aus dem Netto Cash Flow verfügbar ist. Dieses Anrecht auf Vorzugsrendite - soweit verfügbar - läuft bis zur Auszahlung auf. Allerdings besteht kein Anspruch auf eine garantierte Auszahlung. Veräußerung Die Plan-Rendite beträgt ca. 15% - 25% p.a. inkl. Vorzugsausschüttungen unter Berücksichtigung der Netto-Verkaufserlöse. Während des Investitionszeitraums von 5 Jahren beträgt die Plan-Rendite mithin insgesamt ca. 75% bis 125%. Dem Anleger kann jedoch keine bestimmte Rendite garantiert werden. Auf eine Darstellung über den gesamten Prognosezeitraum, die bisher noch nicht feststehende Investitionen beinhaltet, wird bewußt verzichtet. Dies würde die Transparenz der Prognose durch die erhöhten Unsicherheiten verringern.

Die abgebildete Ergebnisprognose bezieht sich ausschließlich auf das geplante Bestandsportfolio. Auf eine Darstellung, die auch weitere bisher noch nicht konkret geplante Investitionen beinhaltet, wird bewußt verzichtet. Dies würde die Transparenz der Prognose durch die erhöhten Unsicherheiten verringern.