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Allgemeine Daten

Fonds TSO-DNL Fund IV Schließung voraussichtlich zum 30.03.2014
Status platziert
Mindestanlage USD 15.000
Emissionshaus TSO
Rating Info
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Stammdaten

Beteiligung TSO-DNL Fund IV
Emittent TSO
Kategorie USA
Agio 5.00 %
Währung USD
Status platziert
Ausschüttung z. B. 2028 k. A.
Verfügbar seit 14.10.2011 + Nachtrag 1 + 2 (Letzter vom 01.02.2013)
Substanzquote 82,66%
Fremdkapitalquote 0%
Einkunftsart Besteuerung im Ausland

Fakten

Ausschüttungen / Auszahlungen



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Zeichnungsunterlagen

Highlights

- inflationsgeschützte, substanzstarke und diversifizierte Immobilien-investitionen für den TSO-DNL-Fund IV
- Fokus auf dauerhaft nachgefragte Top-Standorte im Südosten der USA
- ausschließlich Ankauf von Bestandsimmobilien mit zeitnahen, laufenden Erlösen für die Fondsgesellschaft,
- keine riskanten Projektentwicklungen
- sorgfältige Investmentanalyse zur Sicherstellung möglichst günstiger Einstandspreise
- Management-Partner TSO ist seit 1988 erfolgreich am US-Immobilienmarkt präsent und hat bislang rd. 70 große Immobilientransaktionen im Wert von ca. USD 3 Mrd. begleitet
- TSO hat seit 1988 bei keinem Investment Geld verloren
- TSO investiert gemeinsam mit den Investoren aus eigenen Mitteln mindestens USD 1 Mio.
- die persönliche Haftung für die Hypothekendarlehen übernimmt Allan Boyd Simpson, Präsident der TSO
- überdurchschnittliche und bevorrechtige Planauszahlungen für die Investoren in Höhe von 8 % p. a. (quartalsweise Auszahlung) – in den ersten Jahren steuerfrei
- positive Leistungsbilanz: Die drei platzierten TSO-DNL-Immobilienfonds haben die geplanten Auszahlungen von 8 % p. a. dauerhaft seit Emission quartalsweise ausgeschüttet.
- angestrebter Vermögenszuwachs inklusive Verkaufserlösplanung 14 % bis 22 % p. a. (Das geplante Gesamtergebnis liegt im Korridor der bisherigen realisierten Ergebnisse)
- kurze Planlaufzeit von drei bis fünf Jahren, keine langfristigen Buy-and-Hold-Strategien

Informationen zur Beteiligung

Aufgrund der nach wie vor relativ niedrigen Zinsen stellen US-Immobilien mit Blick auf die erzielbaren Erträge eine äußerst solide Vermögensanlage dar. Gemessen am MIT Transactions Based Index gingen die inflationsbereinigten durchschnittlichen Preise für gewerbliche US-Immobilien zwischen Mitte 2007 und Ende 2009 um circa 40% bis 45% zurück.
 
Mit dem TSO DNL-Fund IV haben Anleger die Möglichkeit, in 12 bis 15 Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu investieren. Es werden ausschließlich Bestandsimmobilien mit zeitnahen, laufenden Erlösen angekauft, keine riskanten Projektentwicklungen. Investitionen in unbebaute Grundstücke, Hotels oder Wohnimmobilien sind ausgeschlossen.

Es gab bisher kein Investment mit einer negativen Performance. Das schlechteste Ergebnis lag vor Steuer bei 10 % p.a.

 
Hier finden Sie die Filme zu den aktuellen Projekten: http://www.dnl-invest.com/filme.html
 
Während Investitionsstrategien typischerweise auf vollvermietete Trophybuildings mit hohen Einstandspreisen setzen, legt TSO neben einem stabilen Cashflow großen Wert auf überdurchschnittliche Wertsteigerungspotenziale.
 
Die jahrzehntelange Vernetzung im Südosten der USA macht TSO zu einem Kenner der lokalen Märkte. Die Immobilien werden preiswert angekauft, technisch und kaufmännisch optimiert und mit einer erheblichen Wertsteigerung zeitnah veräußert.
 
Anhand unabhängiger Analysen kann TSO nachweisen, die wertsteigernde Investitionsstrategie über einen sehr langen Zeitraum erfolgreich umgesetzt und in rund 25 Jahren bei keinem Immobilieninvestment Geld verloren zu haben. 


Ausschüttungen erfolgen circa 60 Tage nach dem Ende eines Kalendervierteljahres. 

Die Ausschüttungen erfolgen in USD und in der Regel per Scheck. Es gibt noch folgende Ausschüttungsvarianten:

Transfer auf das 5% p. a. Investmentkonto der TSO

Der General Partner bietet die Anlage auf einem Investmentkonto in den USA mit 5%iger Verzinsung p.a. und 60tägiger Kündigungsfrist an.

Wiederanlage im Fonds TSO – DNL IV., L.P.

Die Ausschüttungen fließen in Fonds IV als Reinvestition wieder ein und erhöhen somit Ihre Kommanditbeteiligung. Hierzu ist ein weiterer Zeichnungsschein nötig und der Betrag muss auf 1.000 Dollar-Einheiten auf- bzw. abgerundet werden.  (1 Kommanditanteil = USD 1.000)


Kurzbeschreibung

Anleger können sich als Limited Partner unmittelbar an der Fondsgesellschaft TSO-DNL Fund IV L.P., einer Limited Partnership nach dem Recht des Bundesstaates Georgia, USA, beteiligen.

Die Beteiligung wird ausschließlich in Deutschland und nur solchen Personen angeboten, bei denen es sich nicht um US-Bürger im Sinne der Regulation S des U.S. Securities Act von 1933 handelt.

Die Fondsgesellschaft beabsichtigt mittelbar in mindestens sechs Gewerbeimmobilien in den USA zu investieren, verbindliche Absichtserklärungen wurden bereits unterzeichnet. Die Objekte befinden sich in Atlanta, Rome (Georgia), Jacksonville (Florida) und Roanoke (Virginia). Weitere Investitionen sind möglich, stehen aber noch nicht fest.

Geplant ist eine Laufzeit von 3-5 Jahren. Die Fondsgesellschaft endet spätestens am 31.Oktober 2021.

 

Marktsituation

Der Südosten der USA ist im nationalen Durchschnitt seit Jahren die Region mit den höchsten Wachstumsraten. Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche Entwicklung wie auch für das Bevölkerungswachstum. Im Südosten stehen die Weichen schon seit Jahren auf Wachstum.

Selbst in der weltweiten Krise verzeichnete die Region zahlreiche Firmenneugründungen und eine stetige Zunahme an Arbeitsplätzen. U. a. hat VW in Chattanooga, Tennessee in der Krise für USD 1,4 Mrd. eine Produktionsstätte errichtet.

Laut Volkswagen werden 85% aller Teile, die zur Produktion marktgerechter Automobile benötigt werden, von Zulieferern aus der Umgebung bezogen. Rund um das VW-Werk haben sich vor allem deutsche Zulieferbetriebe angesiedelt. In Georgia haben sich mehr als 2.500 ausländische Unternehmen niedergelassen, 1.200 davon aus Deutschland.

Vermietung

121 Perimeter Center West Office Building, L.P. Core Strategie: Der Vermietungsstand von 100% trägt zu stabilen Erlösen auf Ebene des TSO-DNL Fund IV bei. Die Ankermieter Sun Trust und Tin Lizzies nutzen 100% der Mietfläche. Die gewichtete Restmietlaufzeit beläuft sich auf acht Jahre mit Verlängerungsoptionen für insgesamt 40 Jahre.

Die Jahresgrundmiete der SunTrust Bank beträgt USD 590.350,32 (USD 14,20 pro square-foot ohne Betriebskosten, Steuern und Versicherung), die von Tin Lizzy?s USD 158.531,36 (USD 31,84 pro square foot). Vereinbart wurde jeweils eine jährliche Mieterhöhung von 2%. Shops of Dunwoody, L.P. Die Einzelhandels- und Gastronomieflächen des Shops of Dunwoody werden derzeit von 23 Mietparteien genutzt.

Der Vermietungsstand beträgt 84,12%, größter Mieter ist Wright Gourmet, Inc. auf einer Fläche von 7.337 square-foot. Die jährliche Gesamtmiete beträgt rund USD 1.088.719. Es wurden unterschiedliche jährliche Mietanpassungen von bis zu 6,26% vereinbart. 100 East 2nd Avenue Building, L.P.

Das Gebäude ist zu 90% vermietet. Ankermieter sind seit 1971 bzw. 1993 die SunTrust Bank (41%) sowie die Anwaltssozietät McRae, Stegall, Peek, Harmann, Smith & Manning, LLP (32%). Die Jahresgrundmiete für das gesamte Objekt beträgt USD 316.223, mit einer jährlichen Mieterhöhung zwischen 0% und 3%. Corporate Center Conyers, L.P. Alleiniger Mieter (91,6%) ist die SunTrust. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2017.

Die Jahresgrundmiete ohne Betriebskosten, Steuern und Versicherung beträgt USD 215.501 und erhöht sich jährlich um 2% p.a. 10 Franklin Plaza, L.P. Die gewogene Restmietlaufzeit der 10 Mieter in der voll vermieteten Immobilie liegt bei ca. sechs Jahren. Die jährliche Grundmiete beträgt USD 2.009.392 bei einer vereinbarten jährlichen Mieterhöhung zwischen 2 und 3%.

Größter Mieter ist die SunTrust Bank mit einer Mietfläche in Höhe von 68.166 square-feet. Shoppes of Baymeadows, L.P. Die 14 Mieter des Objektes zahlen zusammen eine jährliche Grundmiete in Höhe von USD 355.752 bei jährlichen Mieterhöhungen zwischen 2,5 und 10,07%. Der Vermietungsstand beträgt 79,44%.

Immobilien

Neben den sechs nachfolgend dargestellten Fondsimmobilien kann die Fondsgesellschaft bei ausreichender Kapitalisierung weitere ertragsstarke Immobilien ankaufen.

121 Perimeter Center West Office Building, L.P. - Typ: Bürogebäude - vermietbare Fläche: 4.336qm - Grundstücksfläche: 18.979qm - Kaufpreis: USD 8.700.000 - geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 12 - 15 Mio. Shops of Dunwoody, L.P. - Typ: Neighborhood Center - vermietbare Fläche: 6.568qm - Grundstücksfläche: 45.081qm - Kaufpreis: USD 11,5 Mio. - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 14 - 15 Mio 100 East 2nd Avenue Building, L.P. - Typ: Bürogebäude - vermietbare Fläche: 4.768qm - Grundstücksfläche: 8.093qm - Kaufpreis; USD 2,55 Mio. - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 8 Mio. Corporate Center Conyers, L.P. - Typ: Bürogebäude - vermietbare Fläche: 2.457qm - Grundstücksfläche: 31.890qm - Kaufpreis: USD 2,4 Mio. - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 3,6 Mio. 10 Franklin Plaza, L.P. - Typ: Bürogebäude - vermietbare Fläche: 12.918qm - Grundstücksfläche: 2.711qm - Kaufpreis: USD 17.775.000 - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 24 Mio. Shoppes of Baymeadows, L.P. - Typ: Neighborhood Center - vermietbare Fläche: 3.065qm - Grundstücksfläche: 13.355qm - Kaufpreis: USD 3,1 Mio. - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 12 Mio. The Shops at Amelia Market L.P. - Typ: Neighborhood Center - vermietbare Fläche: 4.900qm - Grundstücksfläche: 35.000qm - Kaufpreis: USD 6,8 Mio. - Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 9,122 Mio

Finanzierung

Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen für die Investition in bestehende und zukünftige Immobiliengesellschaften beträgt USD 50.000.000 und soll mit USD 49.000.000 Kommanditkapital sowie USD 1.000.000 Komplementärkapital gedeckt werden.

Für die Investition in bestehende Immobiliengesellschaften sind USD 21.284.646 Kommanditkapital vorgesehen, für zukünftige Investitionen bis zu USD 27.715.354.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Von den Auszahlungen der Fondsgesellschaft an die Anleger sind in der Regel pauschal 35 Prozent als Quellensteuer in den USA einzubehalten und abzuführen. Die Quellensteuer kann jedoch unter Berücksichtigung des persönlichen Freibetrags und gegebenenfalls weiterer Beteiligungen eines Anlegers an ihn zurückgezahlt werden.

Soweit bei den Investitionsobjekten außerdem planmäßig Abschreibungen genutzt werden, kann dies dazu führen, dass der pauschale Steuereinbehalt gänzlich entfällt. Bis auf einen geringen Anteil von Zinseinnahmen erzielen die Anleger laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Diese Einkünfte werden unter Berücksichtigung des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den USA in den USA versteuert und unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Die Anleger müssen, sofern nicht bereits eine US-Steuernummer vorliegt, eine solche beantragen, wofür Registrierungskosten in Höhe von rund USD 25 entstehen. Außerdem haben sie jährlich eine Steuererklärung in den USA abzugeben, wodurch weitere Kosten entstehen können.

Auf Wunsch können die Anleger den Steuerservice des Initiators in Anspruch nehmen und eine mit dieser Art von Beteiligungen erfahrene Steuerberatungsgesellschaft beauftragen, die Erklärungen zu erstellen und abzugeben. Die Kosten hierfür betragen derzeit USD 85 pro Kommanditist und Jahr.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung Der Erwerbspreis für die Vermögensanlage entspricht der Zeichnungssumme ohne Agio. Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 15.000 zzgl. eines Agios von 5%. Ausschüttung Die Beteiligung erfolgt auf allen Ebenen ausschließlich in US-Dollar.

Geplant sind Vorzugsauszahlungen an die Anleger in Höhe von 8% p. a., welche die Anleger vierteljährlich per Scheck ausgezahlt bekommen sollen. Die Anleger können ihre Ausschüttungen auch auf einem Treuhandtagesgeldkonto in den USA deponieren oder einem Investmentkonto gutschreiben lassen.

Veräußerung Die Prognose zielt darauf ab, dass die geplanten Immobilieninvestments nach einer Haltedauer von ca. fünf Jahren vollständig wiederverkauft werden. Daher endet die Wirtschaftlichkeitsprognose nach fünf Jahren Haltedauer zum Ende des Jahres 2016. Naturgemäß ermöglicht die Mehrobjektstrategie für den TSO-DNL Fund IV potenzielle Teilverkäufe schon innerhalb der fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose.

Herausragende Merkmale

- Ausschließlich Ankauf von Bestandsimmobilien mit zeitnahen, laufenden Erlösen für die Fondsgesellschaft, keine riskanten Projektentwicklungen
- Inflationsgeschützte, substanzstarke und diversifizierte Immobilieninvestitionen
- Überdurchschnittliche und bevorrechtige Planauszahlungen für die Investoren in Höhe von 8 % p. a.
- Kurze Planlaufzeit von drei bis fünf Jahren, keine langfristigen Buy-and-Hold-Strategien
- Sorgfältige Investmentanalyse zur Sicherstellung möglichst günstiger Einstandspreise

WpHG konforme Dokus

TRUE

Warnhinweis länger als 6 Monate im Vertrieb

Dieser Hinweis erfolgt aufgrund von gesetzlicher Vorgaben.

Informationen zum Initiator: TSO


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TSO – Historie, Entwicklung und Präsenz im deutschen Markt
TSO hat sich über Jahrzehnte vom beratenden Immobilien-Spezialisten zum Full-Service-Anbieter für Immobilienmanagement und -investments entwickelt. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Stationen – von der Gründung bis zum heutigen Stand mit internationaler Präsenz, deutscher Vertriebseinheit und konsequenter Service- und Digitalisierungsstrategie für Anleger.
HEUTE: Größe, Standorte und Marktposition
Mitarbeiter & Struktur
TSO beschäftigt heute über 120 Mitarbeiter und agiert als Full-Service-Anbieter für Immobilienmanagement und -investments.
Standorte
Neben der Firmenzentrale in Atlanta unterhält TSO weitere sieben Büros in wesentlichen Investitionsstandorten im Südosten der USA.
Deutscher Markt
TSO hat bereits zehn Beteiligungen erfolgreich auf dem deutschen Markt angeboten.
Professionelle Investoren
Neben Publikumsangeboten werden auch individuelle Lösungen für professionelle Investoren entwickelt.
2021: Digitalisierung & Investoren-Portal
TSO treibt die Digitalisierung weiter voran – mit dem Ziel, Anlegern einen umfassenden Service mit hoher Transparenz zu bieten. Dazu wird ein interaktives Investoren-Portal entwickelt, das rund um die Uhr die Möglichkeit eröffnet, Details zu den Beteiligungen komfortabel einzusehen.
Für Anleger ist das besonders hilfreich, weil Informationen gebündelt, nachvollziehbar und jederzeit abrufbar sein können – ein wichtiger Baustein für Vertrauen, Übersicht und langfristige Betreuung.
2019: Deutsche Vertriebseinheit & Ausbau Anlegerservice
TSO Capital Advisors GmbH
Gründung der Vertriebsgesellschaft TSO Capital Advisors GmbH mit Zentrale in Frankfurt am Main und weiterem Büro in Düsseldorf. Damit vertieft TSO die Bindung an den deutschen Markt und unterstreicht langfristige Investitionsabsichten.
Anlegerservice mit Rödl & Partner
Seit 2019 wird der Anlegerservice beständig verbessert. Mit dem Anlegersupport von Rödl & Partner unterstützt eine große Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Anleger in US-steuerlichen Fragen.
Auf Basis langjähriger Erfahrung, fundierter Marktkenntnisse und umfangreichen Datenmaterials sollen die Spezialisten von TSO für Anleger überzeugende Ergebnisse erzielen. Gleichzeitig bleibt man bewährten Prinzipien treu und nutzt neue Entwicklungen – insbesondere bei Digitalisierung und neuen Immobilientrends – konsequent aus.
2006: Einstieg in den deutschen Markt & Gründung TSO Europe Funds
TSO betritt 2006 den deutschen Markt. Der Erstkontakt zu deutschen Anlegern entsteht über die Rettung einer wirtschaftlich in Schwierigkeiten geratenen Beteiligung. TSO wird von einem US-Gericht zum Verwalter ernannt und es gelingt, die Mittel für Anleger zu sichern und sogar eine Rendite darauf zu erzielen.
Im Anschluss fällt die Entscheidung, deutschen Anlegern im kleinen Rahmen Investitionen in den USA zu ermöglichen. Mit der Gründung der TSO Europe Funds, Inc. im Jahr 2006 können deutsche Anleger seitdem an den TSO-Immobilienbeteiligungen partizipieren.
2000: Full-Service-Anbieter & Analyseverfahren
Ab 2000 tritt TSO als erfahrener Full-Service-Anbieter für Immobilienmanagement und -investments auf. Das Unternehmen erwirbt und verwaltet Portfolios für institutionelle Investoren sowie vermögende Einzelpersonen und verfeinert die eigene strategische Ausrichtung.
Analyseverfahren entlang des gesamten Immobilienzyklus
Um erstklassiges Asset Management zu gewährleisten, entwickelt TSO ein anspruchsvolles Analyseverfahren, das seither kontinuierlich erweitert wird. Damit wird der Prozess vom Einkauf über Entwicklung und Sanierung bis hin zum erfolgreichen Verkauf begleitet.
Das Analystenteam setzt sich aus Experten aus den Bereichen Immobilien, Finanzen, Konstruktion, Verpachtung, Entwicklung, Vermögens- und Kontenverwaltung sowie EDV zusammen.
Für fundierte Entscheidungen sind neben Zahlen und Fakten auch Kenntnisse über Standortentwicklungen entscheidend. Hier kommt zum Tragen, dass TSO lokal und regional gut vernetzt ist und frühzeitig über neue Entwicklungen informiert sein kann.
1990er Jahre: Ausbau der Leistungen & Übergang zum Asset Management
In den Jahren nach der Gründung entwickelt sich TSO kontinuierlich weiter. Mit dem Aufschwung am Immobilienmarkt Mitte der 90er wird das Beratungsangebot erweitert:
Vermögensverwaltung
Strukturierte Betreuung und Steuerung von Immobilienvermögen.
Risikomanagement
Analyse, Bewertung und Steuerung relevanter Risiken im Immobilienkontext.
Finanzberatung
Finanzielle Strukturierung und Begleitung von Immobilienentscheidungen.
Konstruktionsverwaltung
Steuerung von Bau-/Sanierungsprozessen als Teil der Wertentwicklung.
Maklertätigkeit
Marktzugang und Transaktionsunterstützung in unterschiedlichen Phasen.
Strategischer Effekt
Vom Berater zum Asset Manager: Damit kann TSO in neue Märkte vorstoßen und Immobilien aktiv entwickeln.
1988: Gründung – Start in einer Marktkrise
Im Jahr 1988 gründet A. Boyd Simpson TSO inmitten einer Abwärtsspirale am US-Immobilienmarkt. Die Krise mit vorzeitigen Hypothekenkündigungen und Zwangsversteigerungen führt zu hohem Beratungsbedarf bei institutionellen Anlegern.
A. Boyd Simpson stellt ein Team aus Spezialisten zusammen, um Immobilienportfolios institutioneller Mandanten zu analysieren und sie bestmöglich durch die Krise zu führen. Aus dieser Phase heraus entsteht die Grundlage für die spätere Weiterentwicklung zum Full-Service- und Asset-Management-Anbieter.


Wichtiger Hinweis

Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind nicht von uns auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden. Keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt.