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Beteiligung	UST XXI New Jersey, Ltd.
Emittent	US Treuhand
Kategorie	USA
Agio	5.00 %
Währung	USD
Status	platziert
Ausschüttung z. B. 2028	k. A.
Verfügbar seit	29.09.2008 + Nachtrag vom 06.04.2009
Substanzquote	86,61%
Fremdkapitalquote	0%
Einkunftsart	Einkommensteuerfrei unter Progressionsvorbehalt

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Alle Dokumente zum Fonds finden Sie hier

Die Highlights vorweg:

• Attraktives Immobilienprojekt
• Ausßergewöhnliches Sicherheitskonzept
• Hohe Ausschüttungssicherheit
• Ãœberschaubare geplante Laufzeit
• Initiator mit positiver Leistungsbilanz

Die schärfste Rezession seit 1945 ging vom amerikanischen Immobilienmarkt aus. Die Folgen sind bekannt. Weltweit herrscht große Unsicherheit, wie es auf den Immobilienmärkten im Ursprungsland der Krise weitergeht. Derzeit winken bei den Schlagwörtern USA und Wohnimmobilien Investoren meist genervt ab.

In diesem Umfeld platziert die US Treuhand den Projektentwicklungsfonds US Treuhand Fonds UST XXI New Jersey. Die Fondsgesellschaft investiert in Grundstücke in Weehawken, Hudson County/New Jersey unmittelbar am Ufer des Hudson River. „Das aktuelle amerikanische Marktumfeld ist und bleibt schwierig“, sagt Geschäftsführer Volker Arndt der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Dennoch können sich Arndt zufolge Wohninvestments in bestimmten Regionen wieder lohnen Der Wohnungsmarkt von Manhattan sei beispielsweise wegen des niedrigen Leerstands sehr wettbewerbsstark. Die durchschnittliche Miete für ein Apartment würde in Manhattan derzeit rund 3.900 US-Dollar pro Monat betragen und sich bis 2011 voraussichtlich auf über 4.000 US-Dollar erhöhen. Dieser starke Markt beeinflusse die Immobilienbesitzer der Nachbarregion New Jersey. In den vergangenen zehn Jahren seien in Jersey City die Hauspreise signifikant gestiegen. „Es scheint, dass der Häuser- und Wohnungsmarkt entlang des Hudson River von der allgemeinen Entwicklung am US-Häusermarkt relativ unbeeinflusst ist.“

Mit der vollständigen Platzierung des US Treuhand Fonds UST XXI New Jersey, der ein Volumen von insgesamt 90,6 Millionen US-Dollar vorsieht, ist bis Ende dieses Jahres zu rechnen. Der aktuelle Platzierungsstand beträgt rund 91 Prozent (Stand: 7. Dezember 2009). Somit ist noch ein Limited-Partner-Kapital von rund 8 Millionen US-Dollar zur Zeichnung verfügbar. Gerade in den vergangenen Wochen hat die Platzierungsgeschwindigkeit deutlich zugelegt.

Die Highlights des Fonds fassen wir in diesem Newsletter für Sie zusammen:

Sehr gutes Investment. Die Fondsgesellschaft investiert über die Muttergesellschaft UST Lennar in fünf aneinander angrenzende Grundstücke in Weehawken, Hudson County/New Jersey. Die Grundstücke befinden sich unmittelbar am Ufer des Hudson River mit unverbaubarem Blick auf Manhattan. Das nördliche Grundstück grenzt an die Anlegestelle der Fähre, die Weehawken und die umliegende Region auf dem Wasserweg mit Manhattan verbindet. Die Transferzeit nach Manhattan beträgt rund sieben Minuten.
Es ist geplant, dass die Muttergesellschaft die Bebauung der Grundstücke mit Wohnimmobilien vornimmt und dann die errichteten Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser veräußert. Bis zu 710 Wohneinheiten im oberen Preissegment werden auf den erworbenen Grundstücken errichtet. Ein Spa-Bereich mit Pool, ein Fitness-Center, Tiefgaragenplätze und Einzelhandelsflächen sollen das Angebot abrunden.

Sehr gute Fondskonstruktion. Die Anleger beteiligen sich als Limited Partner am Fonds UST XXI New Jersey. Es werden Anleger mit einer Mindesteinlage in Höhe von 50.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio aufgenommen, bis ein Eigenkapital von 90,60 Millionen US-Dollar plus Agio erreicht ist. Der General Partner der Fondsgesellschaft beteiligt sich mit 2,80 Millionen US-Dollar. Die amerikanischen Partner beteiligen sich mit 85 Millionen US-Dollar nachrangigem Eigenkapital. Die nachrangigen Partner sind zu 53 Prozent an der Immobilieninvestition beteiligt. Die Fondseigner haben das Recht auf vorrangige Kapitalrückführung und vorrangige Ausschüttung, bevor die nachrangigen amerikanischen Partner an der Muttergesellschaft einen Kapitalrückfluss beziehungsweise eine Ergebnisbeteiligung erhalten. Sie erhalten dadurch seinen Einsatz zurück, selbst wenn das Projekt einen Verlust von 43,3 Prozent bringen würde! Dies ist wesentlicher Bestandteil des durch die US Treuhand entwickelten Sicherheitskonzepts. Es wird nach etwa fünf Jahren eine Gesamtausschüttung von rund 174,8 Prozent vor Steuern angestrebt. Die Beteiligung endet, sobald die Anleger 174,8 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio erhalten haben. Falls die Veräußerung der Projektentwicklung nicht bis zum 28. Dezember 2016 erfolgt ist, hat die Fondsgesellschaft das Recht, die Muttergesellschaft anzuweisen, die Immobilie zum Verkauf anzubieten.

Sehr gute Managementqualität. Initiatorin des Fonds ist die US Treuhand. Sie arbeitet ausschließlich im Segment geschlossener USA-Immobilienfonds. Mit einem platzierten Fondsvolumen von 4,3 Milliarden US-Dollar gehört die US Treuhand zu den größten US-Fonds-Initiatoren Deutschlands. Besonders hervorzuheben ist die Erfolgsgeschichte des Unternehmens. Sie ergibt sich sowohl aus dem professionellen Management als auch aus den vollständigen Produktplatzierungen und den ausschließlich positiven Ergebnissen aller bisher aufgelegten Fonds.

Anleger können sich unmittelbar an dem geschlossenen US-Immobilienfonds UST XXI NEW JERSEY, LTD. (Fondsgesellschaft) beteiligen. Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit amerikanischen Partnern in fünf unbebaute Grundstücke in New Jersey. Auf diesen Grundstücken sollen Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser errichtet werden, die nach etwa fünf Jahren veräußert werden sollen.

Die UST XXI ist eine US-amerikanische Limited Partnership (vergleichbar einer deutschen Kommanditgesellschaft). Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt ihrem General Partner, der WELP NEW JERSEY, LLC (GPF). Zudem ist der GPF der einzig persönlich haftende Gesellschafter der Fondsgesellschaft. Der GPF hat eine Einlage in Höhe von USD 2,8 Mio. in die Fondsgesellschaft geleistet.

Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit Lennart Port Imperial South, LLC alleine (ursprünglich waren Lennar HW Scala Port Imperial South, LLC und Lennar Imperial Holdings Limited Partnership die "amerikanischer Partner" vor Ort) in die UST LENNAR HW SCALA PIS JOINT VENTURE, L.P. (Muttergesellschaft). Der amerikanische Partner ist an dem Gesellschaftskapital der Muttergesellschaft in Höhe von insgesamt 50% als Limited Partner beteiligt. Zudem ist eine initiatornahe Gesellschaft, die UST New Jersey Corporation mit 3% als General Partner an der Muttergesellschaft beteiligt.

Das operative Geschäft der Muttergesellschaft (zusammengefasst: die Durchführung der gesamten Projektentwicklung und der spätere Abverkauf von Wohneinheiten) wird durch den hiermit beauftragten Manager (LENNAR PIS MANAGEMENT COMPANY, LLC) durchgeführt.

Die Muttergesellschaft hält (unmittelbar als Limited Partner bzw. mittelbar als Eigentümer der jeweiligen General Partner-Gesellschaft) 100% der Anteile an fünf Objektgesellschaften (ebenfalls Limited Partnerships), die Eigentümer (jeweils von Teilen) der Immobilie sind.

Sicherheiten im Überblick:

- auf Ebene der Fondsgesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung an die Anleger vor der Kapitalrückführung an den General Partner

- auf Ebene der Muttergesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung und vorrangige Erfüllung sämtlicher Ausschüttungsansprüche der Fondsgesellschaft vor der Kapitalrückführung und der Erfüllung der Ausschüttungsansprüche des nachrangigen amerikanischen Partners

Die Laufzeit des Fonds soll grundsätzlich bis zum 1. Januar 2014 im Rahmen des Rückkaufs der Anteile der Fondsgesellschaft an der Muttergesellschaft enden. Dieser Rückkauf und damit die tatsächliche Kapitalrückführung können jedoch auch erst zu einem Zeitpunkt vorgenommen werden, was insbesondere davon abhängt, ob die Fondsgesellschaft ihre sämtlichen für den Rückkauf notwendigen Ausschüttungen erhalten hat, die sie wiederum nur erhalten kann, wenn auf Ebene der Muttergesellschaft die benötigte Liquidität vorhanden ist. Der einzelne Anleger kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft, die eine grundsätzliche Laufzeit von 40 Jahren und 6 Monaten hat, nicht kündigen.

Der US-Wohnimmobilienmarkt hat einen Bestand von rund 130 Mio. Wohneinheiten (Häuser, Apartments, Eigentumswohnungen etc.). Zwischen den 60er und 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts lag die Wohneigentumsquote in den USA bei zwischen 62% und 66% und ist im Zuge der massiven Leitzinssenkungen der amerikanischen Notenbank zu Beginn dieses Jahrzehnts auf zuletzt rund 69% angestiegen. Im Vergleich mit Deutschland (Wohneigentumsquote 43%) liegt die Wohneigentumsquote in den USA damit deutlich höher.

Einzahlungen: 100% zuzüglich 5% Agio nach Annahme Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 30.000. Höhere Beträge müssen durch USD 5.000 teilbar sein. Auszahlungen: Die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft an die Anleger sind hinsichtlich ihrer Höhe und hinsichtlich der Zeitpunkte nicht prognostizierbar. Gemäß dem Gesellschaftsvertrag der Muttergesellschaft haben die Fondsgesellschaft und der General Partner der Muttergesellschaft vorrangig Anspruch auf Kapitalrückführung und eine Ausschüttungs-Rendite in Höhe von 15% p. a. des in der Muttergesellschaft eingebrachten Kapitals (nach IRR *) bevor der amerikanische Partner einen Kapitalrückfluss und/oder eine Rendite auf seine 50%-ige Beteiligung erzielen kann. Die Fondsgesellschaft scheidet aus der Muttergesellschaft zu dem Zeitpunkt aus, so bald die Fondsgesellschaft die oben genannte Kapitalrückführung zuzüglich der Ausschüttungs-Rendite in Höhe von 15% p.a. (IRR *) zuzüglich einer Zahlung in Höhe von 14% der ursprünglichen Kapitaleinlage erhalten hat. Je nach Dauer der Beteiligung und der Zeitpunkte der Kapitalrückflüsse bzw. Ergebniszuweisungen ergeben sich hierdurch unterschiedliche Ergebnisse für die Anleger. Sollte die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Muttergesellschaft beispielsweise am 1. Januar 2014 enden, ergibt sich für einen am 1. Januar 2009 beigetretenen Anleger eine Gesamtausschüttung in Höhe von rund 174,8%. * Die IRR (Internal Rate of Return) ist der konstante Durchschnittszins einer Investition in einer bestimmten Betrachtungsperiode, mit welchem das Anfangskapital und jeder Geldfluss vom Zeitpunkt des Auftretens bis zum Ende der Betrachtungsperiode aufgezinst werden. Die an dieser Stelle verwendete Bezeichnung IRR ist eine vertraglich vereinbarte Zielrendite und keine tatsächliche Verzinsung der Beteiligung.

Die laufenden Ergebnisse sowie Veräußerungsgewinne sind gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen USA/Deutschland grundsätzlich in den USA zu versteuern und unterliegen in Deutschland dem so genannten Progressionsvorbehalt. Die Anleger profitieren von den in den USA geltenden Steuerfreibeträgen (für das Jahr 2008 betragen diese jeweils USD 3.500) und den relativ niedrigen Steuersätzen. Der Progressionsvorbehalt kann in Deutschland zu einer Erhöhung des persönlichen Steuersatzes des einzelnen Anlegers führen, der auf das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen anzuwenden ist.

Ebene Fondsgesellschaft: Die Summe der zur Zeichnung durch Anleger angebotenen Kapitaleinlagen beträgt maximal USD 90,6 Mio. Hinzu kommt die Einlage des General Partners GPF in Höhe von USD 2,8 Mio. Die Fondsgesellschaft hat keine Fremdmittel aufgenommen. Die Einlage der Fondsgesellschaft in die Muttergesellschaft wurde zunächst mittels eines Darlehens teilweise zwischenfinanziert, um den Erwerb der unbebauten Grundstücke bereits vor Platzierung des Fonds zu ermöglichen. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft Für US-Immobilienfonds mbH und die HSH EQUITYPARTNERS GmbH garantieren gegenüber der Fondsgesellschaft die Platzierung von Limited Partner Kapital in der Höhe, die notwendig ist, um sämtliche Ansprüche aus einem Eigenkapital-Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von USD 60 Mio. zu befriedigen. Ebene der Muttergesellschaft: Zum Closing betrugen die Bar-Kapitaleinzahlungen in die Muttergesellschaft USD 75 Mio. Davon hat die Fondsgesellschaft USD 70,5 Mio. und der General Partner der Muttergesellschaft USD 4,5 Mio. erbracht. Der amerikanische Partner hat insgesamt Sacheinlagen erbracht, die mit USD 75 Mio. bewertet wurden (in Form der Grundstücke). Die Gesellschafter der Muttergesellschaft haben darüber hinaus bis spätestens zum 30. April 2009 die Verpflichtung, weitere Kapitaleinlagen in Höhe von bis zu USD 20 Mio. im Verhältnis ihrer Beteiligung in bar einzuzahlen. Der General Partner der Muttergesellschaft hat die Möglichkeit, diese Summe zu reduzieren bzw. die Gesellschafter ganz von dieser Verpflichtung zu entbinden. Sollten darüber hinaus Eigenkapitalmittel notwendig sein, haben diese Mittel der amerikanische Partner aufzubringen.

Der amerikanische Partner (und Vorgängerunternehmen) haben seit dem Jahr 2005 in mehreren Schritten insgesamt fünf Grundstücke mit einer Fläche von rund 38.500 Quadratmeter zum Zwecke der Bebauung mit Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erworben. Die Erwerbskosten dieser Grundstücke betrugen mehr als USD 147,6 Mio. Weitere Kosten für Erschließungsmaßnahmen, Planungen etc. der Grundstücke haben bisher rund USD 16,5 Mio. betragen. Insgesamt sind somit Kosten in Höhe von mehr als USD 164,1 Mio. angefallen. Bei dem Immobilienobjekt handelt es sich um insgesamt fünf aneinander grenzende Grundstücke in Weehawken, Hudson County, New Jersey. Die Grundstücke befinden sich unmittelbar am Ufer des Hudson Rivers mit unverbaubarem Blick auf Manhattan. Das nördliche Grundstück grenzt an die Anlegestelle einer Fähre an, die Weehawken und die umliegende Region auf dem Wasserweg mit Manhattan verbindet. Die Transferzeit nach Manhattan (39ste Straße) beträgt ca. 7 Minuten. Es ist geplant, dass die Muttergesellschaft die Bebauung der Grundstücke mit Wohnimmobilien vornimmt und die errichteten Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser sodann veräußert. Die vertraglichen Vereinbarungen sehen die Möglichkeit vor, insgesamt bis zu 710 solcher Wohneinheiten im oberen Preissegment auf den erworbenen Grundstücken zu errichten. Ein Spa-Bereich mit Pool und Fitness-Center sowie Tiefgaragenplätze, Einzelhandelsflächen u.ä. sollen das Angebot abrunden. Insbesondere sollen durch diese Wohneinheiten solche Interessenten angesprochen werden, denen Eigentumswohnungen in Manhattan zu teuer sind bzw. die bewusst nicht in den sehr belebten Häuserschluchten dieses Stadtteils wohnen wollen.

Dieser Hinweis erfolgt aufgrund von gesetzlicher Vorgaben.